El e-commerce impulsa la demanda y redefine el mapa de los inmuebles logísticos en Buenos Aires
El mercado de inmuebles logísticos e industriales de Buenos Aires cerró el segundo trimestre de 2026 con una incorporación significativa de superficie y una demanda que se mantuvo dinámica. Durante el período, el saldo entre los espacios ocupados y liberados fue positivo, en un contexto de elevada rotación y comportamientos diferentes entre los corredores.
Según el último informe Market Beat Industrial de Cushman & Wakefield, empresa global líder en servicios inmobiliarios corporativos, la absorción neta —la diferencia entre los metros cuadrados ocupados y liberados— alcanzó los 9.650 m². En total, se tomaron 98.166 m² y se liberaron 88.516 m².
Zona Oeste lideró la actividad impulsada por el e-commerce
La operación más relevante del trimestre fue la ocupación de aproximadamente 58.000 m² por parte de una empresa de e-commerce en Zona Oeste. Este movimiento llevó al corredor a encabezar el indicador trimestral, con un saldo positivo de 60.785 m², y volvió a mostrar el peso de este sector en la demanda de espacios logísticos.
Ruta 8, en Pilar, también finalizó el período con un resultado favorable y sostuvo la mejora observada desde comienzos del año. En otros corredores, en cambio, las operaciones convivieron con liberaciones importantes, dando lugar a un comportamiento heterogéneo.
“El trimestre mostró una elevada rotación de ocupantes, con significativas tomas de superficie y también espacios liberados, reflejando un mercado activo y con oportunidades para la actividad”, señaló Belén Espíndola, bróker industrial y de retail de Cushman & Wakefield Argentina.
Oferta: nuevos ingresos amplían las alternativas para las empresas
De los 122.000 m² incorporados durante el trimestre, 64.000 m² se localizaron en Ruta 8 y 58.000 m² en Zona Oeste. Con estos ingresos, el inventario total del mercado industrial Clase A alcanzó los 3.493.333 m².
La ampliación del stock fue el principal factor detrás del incremento de la tasa de vacancia, que se ubicó en 10,1 %, 2,9 puntos porcentuales por encima del período anterior. El indicador volvió así a registrar dos dígitos por primera vez desde comienzos de 2019.
Este cambio no responde a una retracción generalizada de la demanda, sino principalmente al ingreso de nuevos espacios al mercado. Tras varios años con niveles reducidos de superficie disponible, las compañías cuentan con más opciones, aunque las condiciones varían según las características y la ubicación de los inmuebles.
Vacancia y precios: mayor disponibilidad y valores pedidos estables
El precio promedio de alquiler pedido se mantuvo estable en 7,1 USD/m²/mes. Sin embargo, los valores de cierre muestran una tendencia descendente asociada al aumento de la disponibilidad.
Como resultado, se observa una mayor dispersión entre los precios solicitados y los efectivamente convalidados, lo que configura condiciones de negociación diferentes según cada activo y corredor.
A nivel de submercados, el Triángulo de San Eduardo presentó el valor pedido más elevado, con un promedio de 7,8 USD/m²/mes. Ruta 8 se ubicó en 7,0 USD/m²/mes, mientras que Zona Oeste registró 6,7 USD/m²/mes.
En el Triángulo de San Eduardo, el ingreso de superficie premium elevó tanto la vacancia como el precio pedido. En Ruta 8, en cambio, la mayor cantidad de espacios disponibles ejerció presión a la baja sobre los valores.
Perspectivas: predominio de los desarrollos a medida
Actualmente, el mercado cuenta con 163.300 m² en construcción, de los cuales 100.000 m² corresponden exclusivamente a proyectos de e-commerce distribuidos entre Zona Norte y Zona Sur.
La mayor parte de estos desarrollos se concentra en esquemas built to suit, realizados a partir de los requerimientos de un ocupante específico. En cambio, los proyectos especulativos permanecen prácticamente ausentes y alcanzan los 37.000 m².
En paralelo, la oferta efectiva podría ampliarse si regresan al mercado espacios existentes mediante liberaciones o subalquileres, un fenómeno que ya se observa entre operadores logísticos con superficies subocupadas.
De cara a los próximos meses, el desempeño del segmento estará determinado por la capacidad de la demanda para absorber los metros recientemente incorporados y por el modo en que la recuperación económica se traslade a los sectores con mayor impacto logístico. En este escenario, el e-commerce continuará teniendo un rol central.
